2 MFH in Rudolstadt / Schwarza

Beschreibung: 2 Mehrfamilienhäuser mit insgesamt  fast 1.000 qm Wohnfläche verteilt auf 18 Wohneinheiten, dazu 13 Garagen und 9 Stellplätze.

 

Erwerbsdatum: 11.07.2013

Kategorie 5 (300.000 - 500.000 Euro)

Nebenkosten in %: 6,5 (Notar + Grunderwerbsteuer)

aktuelle Miete kalt: 2510 Euro (Haus 1 inkl. Garagen) + 2140 Euro (Haus 2) = 4650 €

(NK-Vorauszahlung: 1410 Euro (Haus 1) + 1282 Euro (Haus 2) = 2692 €)

Rücklagenbildung und Verwaltergebühr: 540 Euro + 332,02 Euro = 872,02 €

Art der Finanzierung: 94 %-Finanzierung über Bausparer und Darlehen

Monatliche Finanzierungshöhe (ges.): 555,83 BS + 1.582,92 D = 2138,75 €

 

Wo gefunden: ebay-Inserat

 

Überschuss / Unterdeckung: 4650 - 872,05 - 2138,75 = 1639,20 €

 

Bisheriger Aufwand:

 

2013 u.a.:

* verhältnismäßig enge Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung

* Erneuerung der Schließanlagen an beiden Häusern nach Schlüsselverlust eines Mieters

  (Abrechnung über die Haftplicht des Mieters)

* Erneuerung der Briefkastenanalage auf Nummer 4 (ca. 300 Euro)

* Behebung Wasserschaden inkl. Erneurung Badewanne (ca. 450 Euro)

* Diverse Instandhaltungsmaßnahmen an den Heizungsanlagen (ca. 2.000 Euro)

* 1 Neuvermietung (durch Hausverwaltung)

* Schwierigkeiten der Mieter bei der Zahlungsumstellung auf den neuen Eigentümer bzw. die HV

* Keine Mietzahlung durch eine Mieterin --> Kündigung in 2014 durch die HV

 

Fazit: Obwohl die beiden Häuser in 2013 erst seit wenigen Monaten in unserem Besitz waren, waren doch etliche Dinge abzuklären, in Erfahrung zu bringen, zu regeln und nachzuhaken. Ohne Hausverwaltung für uns ein Ding der Unmöglichkeit. Zum einen aufgrund der Entfernung, zum anderen auch aufgrund der weitaus komplexeren Themenfelder, die einem bei einer "normalen" Eigentumswohnung nicht begegnen (z.B. Regularien für die Durchleitung von Abwasser über ein Nachbarhaus durch gemeinschaftliche Rohre...), insbesondere wenn die Anlage eben auch von einer HV verwaltet wird. Abgesehen von dem enormen zeitlichen Aufwand, der zwangsweise durch 18 Mietparteien generiert wird. Hier wären wir mit unserem nun doch schon ordentlich gewachsenen Praxiswissen ohne externe Hilfe schon nach kürzester Zeit kläglich gescheitert. Von daher nochmals ein extra Dank an die Hausverwaltung Pfletscher aus Pößneck.

 

Steuer:


2012:

Überschuss / Verlust:  erst in 2013 erworben

 

 

Sonstiges:

 

Hierbei handelt es sich um das Renditeobjekt schlechthin. Nicht schön aber selten, würde man in Bayern sagen. Optisch sind die beiden MFH keine Schönheit, aber vom baulichen Zustand (Fassade gedämmt, relativ junge und ständig gewartete Fernwärmeheizung, einfaches aber einwandreies Wellplattendach, viele Wohnungen bereits renoviert, Vollvermietung zur ortsüblichen Miete) einwandfrei. Zudem sind die Kosten für Unterhalt und etwaige Reparaturen im Osten nicht mit denen in Bayern oder gar München zu vergleichen.

 

Aufgrund der Entfernung zu München und der weitaus schwierigeren Verwaltung und Instandhaltung gegenüber Eingentumswohnungen, wurde von uns eine ortsansässige Hausverwaltung mit der kompletten Verwaltung der Objekte, inklusive Rücklagenbildung und Mietverwaltung beauftragt.

 

Es werden mtl. 540 Euro als Instandhaltunsrücklage abgeführt und dementsprechend auch vom Überschuss abgezogen. Im Gegensatz aber zu einer Eigentumswohnung in einer WEG gehören diese Rücklagen auch tatsächlich uns, so dass diese jederzeit dem Privatvermögen übertragen werden könnne.