The Rich Control The Tax

"The rich control the tax" - diesen Satz konnte man beim National Achievers Congress (kurz NAC) im November 2016 in München öfters von Robert Kiyosaki, dem Autor von Rich Dad, Poor Dad, hören und er ist meinem Empfinden nach goldrichtig.

 

Wenn ich mich aber mit anderen Kapitalanlegern und/oder Investoren unterhalte, höre ich regelmäßig Sätze wie

 

"Es muss sich VOR der Steuer rechnen"

"Steuer kann man eh nicht berücksichtigen, die ist ja bei jedem verschieden"

"Wenn´s sich nur mit der Steuer rechnet, ist es eh nichts"

"Die Steuer ist mir egal, die ist wenn dann Bonus"

 

Hierzu ein paar Gedanken von mir / jemandem, der teils saftige Steuernachzahlungen zu leisten hat:

 

Es ist egal, ob jemand mit der Steuer rechnet oder eben nicht. Ob sich das Investment ohne oder mit Steuer rechnet. Oder ob sie als "Bonus" betrachtet wird:

 

DIE STEUER KOMMT IMMER. Bislang habe ich den entsprechenden Vodruck beim Finanzamt noch nicht finden können, der mich die steuerliche Relevanz von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abwählen lässt...

Folgende Thematik möchte ich dabei sensibilisieren:

 

Ausgehend von einer 100%-Finanzierung lassen sich die meisten Immobilien-Invests im Rahmen einer Brutto-Rendite von ca. 2,5 - 4,5 % i.d.R. steuerlich neutral gestalten bzw. bieten sogar einen kleinen Steuercashback durch eine geringfügige Reduktion des zu versteuerenden Einkommens.

 

Gleichzeitig aber führen Investments mit einer Brutto-Rendite von mehr als 5 % regelmäßig zu einer Erhöhung des zu versteuernden Einkommens und dadurch auch einer Erhöhung der zu zahlenden Einkommenssteuer.

 

Diese Steuernachzahlung wird je nach Rendite (und Investitionsvolumen natürlich) deutlich höher. Die von den meisten Investoren gesuchten "Cashcows" mit Traumrenditen von 10% oder mehr führen i.d.R. zu einer massiven Erhöhung des zu versteuernden Einkommens.

 

Und nach dem bösen Erwachen des (Jung-) Investors nach der ersten Steuernachzahlung wird es nicht bessser durch die vom Finanzamt gleichzeitig angekündigten Steuervorauszahlungen. Die Steuer schlägt also sogar gleich zweimal zu.

 

In unserem Fall traf es uns - und das muss ich in aller Deutlichkeit so zugeben - völlig unvorbereitet nach der Steuererklärung (und dem darauf folgenden Bescheid) für das Jahr des Erwerbs der ersten beiden MFH mit Nach- und Vorauszahlungen im FÜNFSTELLIGEN Bereich.

 

Das heißt natürlich NICHT, dass "Cashcows", "Zinshäuser" etc. negativ zu bewerten sind. Nur, dass man die Steuer IMMER auf dem Schirm haben sollte.

 

Und dass zweistellige "Netto-"Renditen VOR Steuer - je nach persönlichem durchschnittlichen Steuersatz - NACH Steuer um einige Prozentpunkte NIEDRIGER ausfallen können.

 

Welche Möglichkeiten gibt es, um das zu versteuernde Einkommen zu verringern?

 

* Investition in Immobilien mit Sonder-AfA. Siehe hierzu auch den Link zu meinem allgemeinen Artikel, wie auch die Links 1 2 3 4 zu unserem 

  denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus in Leipzig

 

* Investition in renovierungs- / sanierungsbedürftige Immobilien und dabei Geltendmachung des Renovierungs- / Sanierungsaufwandes. Hierbei sind 

  einige Umstände zu beachten, wie bspw. die 15%-Grenze innerhalb der ersten drei Jahre

 

* Investition in Immobilien mit dem Mantel einer Kapitalgesellschaft. Dabei kann mit einem festen Steuersatz kalkuliert werden (ca. 15 - 30 % - je nach 

  Gewerbesteuerhebesatz und ob aktive Gesellschaft oder eine rein das Immobilienvermögen verwaltende Gesellschaft)

 

* Investition in Immobilien mit verhältnismäßig niedriger Rendite. Das mag sich für den ein oder anderen Leser auf den ersten Blick komisch anfühlen, 

   aber in meinen Augen macht es Sinn

 

   a) mit einem sicheren Invest zu beginnen und dabei im Zweifelsfall auch auf ein paar Prozentpunkte Rendite zu verzichten. Natürlich ohne die 

       Haushaltsrechnung für weitere Invests ins Aus zu schießen

 

  b) in sein angewachsenen Immobilienportfolio verschiedene Risikoklassen - ähnlich einem Aktieninvest - aufzunehmen. Und dabei bspw. auch einen Neubau 

      mitaufzunehmen

 

* und noch einige andere, jedoch möchte ich die Detailtiefe dieses Beitrages nicht sprengen

Wie sah es nun aber bei uns mit den Steuern in den letzten Jahren aus?

 

In der Zahlenübersicht unserer Immobilieninvestments habe ich auch deren steuerliche Relevanz der letzten Jahre anhand der Erhöhung (bzw. Reduktion) des zu versteuernden Einkommens auf privater Seite hinterlegt. Hier gehts´s zur Übersicht.