Um was geht es?

Schaffen von Vermögenswerten, die genügend passives Einkommen generieren um entspannt und sorgenfrei leben zu können. Ähnlich dem Credo von Robert T. Kiyosaki ("Rich Dad, Poor Dad"). In unserem Fall wurde in vermietete Immobilien investiert, chronologisch aufsteigend (Renditeobjekt 1, 2, ...) und schließlich im September 2014 auch in ein eigengenutztes Haus.

Wie kam es dazu?

Es war im Frühjahr 2010 als meine Frau und ich kurz vor unserer Hochzeit beschlossen, dass es mit dem ersten Nachwuchs nicht mehr lange dauern sollte und deshalb die 2-Zimmer-Miet-Wohnung in München / Giesing bald nicht mehr ausreichen würde.

 

Die Mieten waren und sind in München nicht besonders günstig, weshalb ich - eigentlich nur aus Spaß - auch mal schaute, was denn eine Eigentumswohnung kosten würde und auf wieviel sich die Finanzierungskosten belaufen würden.

 

Mehrere Banktermine und stundenlanges Selbststudium später waren wir uns sicher, dass sich mit ein bisschen Glück eine Eigentumswohnung finden lassen müsste, deren Finanzierung günstiger als die vergleichbare Miete sein sollte.

 

Wenige Wochen später saßen wir beim Notar und verbrieften unsere erste Eigentumswohnung, 114 qm groß, an einer Hauptstraße, aber auch fast direkt am Nymphenburger Schlosspark. Da es sich dabei logischerweise aber um kein Renditeobjekt handelt und die Wohnung seit 01/2013 wieder verkauft ist, bleibt der durchaus günstige Preis außen vor.

 

Schließlich war es eine zeitlang ruhig bei uns, was den privaten Immoblienerwerb anging, bis ich Anfang 2012 wieder ein bisschen mehr Freizeit hatte, die Zinsen weiter gesunken waren und ich wiederum nach langer Rechnerei sicher war, dass sich auch vermietete Objekte finden lassen müssten, die sich (zumindest ungefähr) bei einer 100-%-Finanzierung vom Mieter abzahlen lassen bzw. im besten Fall sogar noch einen Überschuss erwirtschaften.

 

Fortan behielt ich den Münchner und Nürnberger Markt (Nürnberg ist m.E. teilweise immer noch unterbewertet) mehr und mehr im Fokus, bis wir schließlich 2013 unsere Fänge auch auf Thüringen ("Projekt Ost") ausstreckten.

 

Über ein selbsgenutztes Einfamilienhaus in Landshut (2014) gelangten wir investitionsseitig in 2017 schließlich wieder nach Ostdeutschland, genauer gesagt nach Leipzig, wo wir ein denkmalgeschütztes MFH erwarben.

 

Wieso die Website?

Zum einen um potenziellen Investoren die Angst vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie zu nehmen. Denn als beispielsweise ich mich mit dem Thema befasste und laut darüber im Familien- und Freundeskreis nachdachte, musste ich mir unzählige Zitate zu dem Thema anhören, die die Frage aufkommen lassen, wieso denn überhaupt jemand so "doof" sein sollte, in vermietete Immobilien zu investieren:

 

"Wenn Dir die Miete ausfällt, geht alles den Bach runter" , "Letztens habe ich im Fernsehen etwas über Mietnomaden gesehen...", "Stell Dir vor, Du hast einen Messie in der Wohnung!" , "Was da für Verpflichtungen und Risiken auf Euch zukommen. Das ist es gar nicht wert!", "Du weißt doch gar nicht, wie sich der Markt entwickelt" , "Der Spezl vom Cousin vom Bruder der Frau Maier hatte auch einen Mieter drin, der hat nicht mehr gezahlt und alles kaputt gemacht. Der Spezl musste dann alles renovieren!"

 

Das amüsante an den ganzen "Ratschlägen" war aber die Tatsache, dass NIEMAND der selbsternannten Experten auch nur eine vermietete Wohnung besaß, geschweige denn die Chancen gesehen oder zumindest versucht hat, diese zu sehen.

 

Da meine Frau und ich aber wussten, dass das Hauptvermögen der wohlhabenden Bundesbürger in Betongold investiert ist und Robert T. Kiyosaki in seinem Buch "Rich Dad, Poor Dad" veranschaulicht, welche Chancen passives Einkommen bietet, haben wir - vielleicht auch mit einer guten Portion Trotz - unser eigenes Renditeprojekt begonnen.

 

Zum anderen aber auch, weil ich mir regen Austausch mit anderen Gleichgesinnten über deren Erfahrungen erhoffe. Insbesondere in den neuen Bundesländern sehe ich noch einige gute Chancen, zudem würden wir auch noch gerne in eine Ferienimmobilie investieren. Über Meinungen und Erfahrungswerte hierzu würde ich mich deshalb sehr freuen.

 

Wozu das ganze Projekt?

Ganz einfach: Geld macht zwar nicht glücklich, aber finanzielle Unabhängigkeit macht das Leben leichter und entpannter. Mittlerweile haben wir genügend passives Einkommen generiert, das unsere Grundausgaben deckt und meine Frau deshalb entspannt zuhause bei unseren kleinen Kindern sein kann ohne dass der Druck des Geldverdienen-Müssens meine Frau wieder in die Arbeit und unsere Kinder von Beginn an in die Kinderkrippe schickt oder unser Leben in München finanziell unmöglich macht - ein Schicksal das viele junge Familien in der bayerischen Landeshauptstadt ereilt. Auch macht genügend passives Einkommen es leicht, sich - falls es der Arbeitsplatz zulässt - irgendwann um eine Teilzeitstelle zu bemühen und somit mehr Freizeit für die Familie oder andere Unternehmungen zu generieren. Geschweige denn, dass sich alle paar Jahre weitere lukrative Projekte stemmen lassen könnten. Oder dass statt einer Woche Pauschalurlaub in der Türkei auch 2 Wochen Malediven oder New York gebucht werden können. Wenn Sie sich jetzt sagen, "das brauche ich nicht, um glücklich zu sein", dann bewundere ich Sie und Sie brauchen dieses zusätzliche Einkommen wirklich nicht. Wir brauchen es grundsätzlich auch nicht, wollen es aber, um uns und unseren Kindern möglichst viele Träume zu erfüllen und nicht am Ende des Monats jeden Euro zweimal umdrehen zu müssen.

Tipps & Tricks

Orientieren Sie sich an Personen, die mit Immobilien Erfolg haben - und nicht an Personen, die alle Nachteile runterbeten können ohne aber eine einzige Immobilie zu besitzen!

 

Nehmen Sie sich Zeit und studieren Sie den Markt, in den Sie investieren wollen. Nur dann erkennen Sie eine gute Gelegenheit und haben eine gute Chance, das Objekt zu bekommen!

 

Bei Besichtigungen einer solchen "guten Gelegeneheit" gibt es Folgendes zu beachten: Seien Sie entweder der erste oder letzte Interessent! Nur wenn Sie in Ruhe mit dem Eigentümer oder dem Makler reden können, können Sie diesen von sich überzeugen.

 

Klären Sie bereits im Vorfeld - zumindest grob - Ihre finanziellen Mittel und die Modalitäten mit der Bank ab. So haben Sie die nötige Selbstsicherheit für die Verhandlung oder die Zusage!

 

Sehen Sie die Wohnung mit den Augen eines Geschäftsmannes, nicht mit denen eines Mieters! Ich habe schon Freunde und Bekannte hervorragende Gelegenheiten in München mit den Worten "Lieber nicht, ich würde da selbst auch nicht einziehen" sich durch die Lappen gehen lassen gesehen, weil die 1-Zi-Wohnung in einem 70er-Jahre-Bau war. Dass die Wohnung selbst gepflegt war, die Miete die Finanzierung gedeckt hätte und die Wohnung v.a. von privat ca. 30.000 Euro unter Verkehrswert angeboten wurde, war tatsächlich nebensächlich!!!

 

Ein Vermögenswert generiert Einkommen. Eine Verbindlichkeit schafft Verpflichtungen. Vermögenswerte sind beispielsweise vermietete Immobilien, Geschäftsbeteiligungen, Aktien etc. Verbindlichkeiten sind beispielsweise das Familienauto, der Konsumkredit, die eigengenutzte Immobilie.

 

Kalkulieren Sie das Risiko: Wohnung langjährig und zuverlässig vermietet? Renoviert oder zumindest gepflegt und sauber? Keine Sonderumlagen anstehend? Ausreichende Rücklagen für die Wohnanlage? Fassade gedämmt? Dach in Ordnung? Heizanlage bereits neu oder überholt?

Sollten diese Fragen positiv beantwortet werden, stimmen die groben Umstände für einen potenziellen Kauf!


Bitte beachten - keine Haftung!!!

Auch wenn sich diese und die folgenden Zeilen leicht lesen und dies möglicherweise suggeriert, dass unsere Immobilienkäufe leicht von der Hand gingen, so beachten Sie bitte:

 

Um dieses Immobilienvermögen anzuhäufen waren hunderte, wenn nicht tausende, (teilweise umsonst gefahrene) Kilometer und ebensoviele Stunden an Bankterminen, Selbst- und Marktstudium, Objektbesichtigungen, Abklärungen mit dem Steuerberater, Rücksprache mit Kollegen und Bekannten, einige Rückschläge und was weiß ich nicht noch alles nötig. Und das nur als Vorarbeit.

 

Zudem handelt es sich ausdrücklich um unsere Praxiserfahrungen, die auch ein gewissen Risiko bergen. Ein Risiko, das wir anhand der Chancen mehr als gerne bereit waren, einzugehen. Aber dass auch nach noch so intensiver Abklärung aller möglichen Umstände ein gewisses Restrisiko bleibt, muss jedem klar sein und dafür übernehme ich ausdrücklich keine Haftung. Auch wird auf dieser Seite nicht auf den steuerlichen Aspekt eingegangen. So ist es i.d.R. möglich, jährlich linear 2 % des Kaufpreises abzuschreiben, ebenso die Zinsen für die Finanzierung. Dafür muss aber die Kaltmiete versteuert werden. Es gibt natürlich hier und da noch ein paar Kniffe, aber ob es sich auch steuerlich rentiert, muss jeder für sich selbst oder zumindest unter Zuhilfenahme seines Steuerberaters herausfinden!!!

 

Und nun viel Spaß beim Lesen

 

Ihr Christian Marchner