Übersicht über die aktuellen Entwicklungs-Projekte // Sanierung, NEUBAU und der übliche Wahnsinn

 

Seit dem Erwerb des Gründerzeithauses in Leipzig im Januar 2017 hat sich einiges getan. Weitere Objekte wurden mit den GmbHs angekauft und befinden sich - so wie das Gründerzeithaus - in Planung und Entwicklung. Zudem gibt es immer wieder Handlungsbedarf bei den langjährigen Projekten.

 

Ich möchte Euch mit diesem Artikel einen Überblick über die Immobilien / Projekte geben, die momentan aktiv betreut werden und von denen ich die nächsten Wochen und Monate immer wieder Sachstandsmeldungen bringen werde. Eventuell auf einer anderen Plattform noch ausführlicher. We will see.

Und nun viel Spaß beim Lesen. Vielleicht findet der ein oder andere gar auch Überschneidungen zu eigenen Projekten oder Vorhaben.

Gründerzeit-MFH mit 7 WE in Leipzig // Privatbestand

 

Hier gelingen aktuell Fortschritte eher langsam und nicht nach außen hin deutlich sichtbar. Es war auch bei den meisten Stellen Winterschlaf angesagt, aber nun geht es in Kürze wieder weiter:

 

1) Balkone: Die Konsolen sind an der Rückfassade befestigt und die Fundamente gegossen. Sobald Frostfreiheit herrscht, werden die beiden Balkonreihen angebracht.

 

2) Fassade: Wurde weiter hergestellt, jedoch fehlt es noch an Details. Auch wird noch vom Bauleiter mit dem Denkmalschutzamt wegen verschiedener Auffassungen über die Ausgestaltung verhandelt.

 

3) Durchgang: Holzpanele wurden angebracht, Decke nach oben zur Wohnung gedämmt und abgehangen.

 

4) Treppenhaus: Wurde bis zum Abschluss der anderen Arbeiten hinten angestellt.

 

Da insbesondere die Fassade ins Stocken geriet und bei der im EG hergestellten Wohnung noch Nachbesserungen von Nöten sind, wurde neben der Hausverwaltung, die bereits einen Teil der Baubegleitung fachmännisch übernimmt, noch ein externen Bauleiter und Vertrauter von mir hinzugezogen. Dieser zieht mit der Hausverwaltung an einem Strang.

2 MFH mit 18 WE in Rudolstadt // Privatbestand

 

Hier liegen einige harte Jahre hinter uns. Und doch haben Bewohner, Hausverwaltung und ich uns mittlerweile ganz gut eingespielt.

 

1) Fenstertausch: Von drei Wohnungen wurden im letzten Jahr schon die Fenster getauscht, im Frühjahr sollen die nächsten drei Wohnungen folgen. Ob alle 18 Wohnungen dieses Jahr bedient werden, kann ich noch nicht sagen. Zumindest aber die Hälfte wird auf jeden Fall erledigt.

 

2) Kleinkläranlage: Dieser Punkt ist hochaktuell und nervt mich noch zu sehr, dass ich jetzt darüber schreiben möchte.

 

3) Mietausfälle / Leerstand:  Beide Punkte begleiten uns seit Erwerb. Anfänglich und nun mittlerweile wieder auf einem sehr geringfügigen Niveau. Zwischenzeitlich aber massiv, so dass gleichtzeitig auftretende Ausfälle und Reparaturen / Renovierungsmaßnahmen ein ordentliches Loch in die Haushaltskasse rissen.

 

Der Plan ist hier, die Fenster größtmöglich aus den Überschüssen zu bedienen und die Objekte am Laufen zu halten. Dank Eigenkapitals und anfänglicher Tilgung von 3% mindert(e) sich die Restschuld über die Jahre merklich.

2-FH mit 1.150 qm Baugrund bei Landshut // Firmenbestand HeMaG GmbH

 

Mein Geschäftspartner, Peter Held - seines Zeichens Bauunternehmer, und ich hatten heute am 08.03.2018 einen zweiten Termin beim Bauamt um die Möglichkeiten auszuloten und haben nun eine Planung im Fokus:

 

1) Verschmelzung der Grundstücke: Es handelt sich genau genommen (noch) nicht um ein großes, sondern um zwei nebeneinander liegende Grundstücke. Um den Vorschriften beim Bau gerecht zu werden, führt der Weg nur über eine Vereinigung der beiden Flurstücke.

 

2) Bebauung: Im hinteren Teil, wo auf dem Bild noch Bäume zu sehen sind, wird ein DOPPELHAUS errichtet und das alte Zweifamilienhaus im vorderen Teil (im Übrigen seit kurzem auf Zeit vermietet) wird einem 5- oder 6-FAMILIENHAUS weichen.

 

Bis dahin gilt es aber weiter zu projektieren und bei den Nachbarn für die Unterschriften klingeln zu gehen. Das mit Abstand größte und spannendste Projekt!

2-FH in Landshut // Firmenbestand HeMaG GmbH

 

Dieses Gebäude ist seit 01.03.2018 an einen Genraldienstleister für Monteurswohnen vermietet. Es soll aber noch weiter optimiert werden.

 

1) Herstellung von Stellplätzen: Sobald Frostfreiheit herrscht, werden diese vor dem Haus hergestellt. Das Material liegt schon bereit

 

2) Aufstockung: Das Dach soll inklusive Dachstuhl komplett erneuert und in Wohnraum umgewandelt werden. Das Treppenhaus ist bereits passend gestaltet. Einen Teil der Abstandsflächenübernahmen haben wir auch schon seit Kauf in der Tasche. Jetzt ist noch planerisches Geschick gefragt.

 

3) Heizungstausch: Die betagte Ölheizung (29 Jahre) wird komplett gegen eine neue Gaszentralheizung getauscht.

 

4) Balkone: Hier sind wir noch zu keinem Entschluss gekommen, ob notwendig und rentabel.

Liegenschaft im Leipziger Seenland mit ca. 2.000 qm Grund // Firmenbestand HeMaG GmbH

 

Man darf sich hier nicht täuschen lassen. Das Haus im Hintergrund ist an 4 Parteien fest vermietet und - bis auf die Fassade - wurde hier die letzten Jahre bereits viel investiert.

 

1) Abtrennung rotes Haus: Das rote Haus rechter Hand ist in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Abriss und Neubau sind nicht möglich, da die Abstandsflächen zum Nachbarsgrundstück nicht eingehalten wurden und hier aber noch Bestandsschutz gilt. Da wir keine Verwendung für das Haus haben, werden wir wohl einen Teil des Grundstücks rausmessen und das Haus an einen Handwerker als Do-it-yourself-Projekt für kleines Geld verkaufen.

 

2) Sanierung graues Haus / Grundstück: Bei dem grauen Haus gehört die Fassade gemacht, ebenso der Sockel und der Dachboden entrümpelt. Zudem soll das Grundstück eine ordentliche Einfahrt und gekennzeichnete Parkflächen erhalten.

 

Sowohl privat, als auch geschäftlich habe ich bzw. haben wir mit der Arcarius-Hausverwaltung in dortigen gefilden einen zuverlässigen Partner, der uns voller Tatkraft unterstützt. Ebenso wurde der gleiche Bauleiter wie bei meinem Gründerzeithaus mit der Koordinierung (Angebotseinheilung, -annahme undÜberwachung der Tätigkeiten) betraut.

Wohnungspaket mit 4 Wohnungen in Chemnitz und Leipzig // Firmenbestand CM IC GmbH

 

1) Wohnung 1 Chemnitz: Hierbei handelt es sich um eine 2-Zimmer-Wohnung mit ca. 74 Quadratmeter, Erkerzimmer, Balkon und - selten für Chemnitz - eine Eigentümergemeinschaft mit saftiger Rücklage in Höhe von über 60.000 Euro. Während der Phase zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung wurde die Wohnung nochmals durchgestrichen, Kleinigkeiten ausgebessert und ist ab 01.04.2018 für 300 Euro kalt vermietet. Nach aktuellem Stand wird die Wohnung in 2018 auch wieder abgegeben.

 

2) Wohnung 2 Chemnitz: 3-Zimmer-Wohnung mit ebenfalls knapp 74 Quadratmetern in fußläufiger Lage zur TU, Campus und Technologiezentrum. Seit Jahren zuverlässig vermietet. Sollte eigentlich auch wieder abgegeben werden, jedoch ist im Sockelbereich Feuchtigkeit (Wohnung ist im 1. OG, daher unerheblich). Von daher werde ich wahrscheinlich erst noch versuchen, die Eigentümergemeinschaft zu einer Horizontalsperre zu bewegen. Rücklagen sind vorhanden.

 

3) Wohnung 3 Leipzig: 2-Zimmer-Gewerbeeinheit mit knapp 50 Quadratmetern in einem meiner Lieblingsstadtteile, Gohlis-Süd. Wird seit 2010 als Wohnung genutzt, befindet sich im Hochparterre und weist auch sonst keine Merkmale eines Büros o.ä. auf (bspw. separater Eingang, große Fensterflächen, etc.). Mündlich wurde mir bereits von der Stadt bestätigt, dass eine Umwidmung in Wohnen problemlos ist (andersherum nicht!) und angeblich auch ohne Beschluss der WEG ginge. Ein logischer Grund ist der massive Überhang an Gewerberäumlichkeiten seit dem Bauboom der 90er Jahre, wo (gefühlt) in jedes Haus, ob neu oder saniert, Gewerbeeinheiten mussten. Ich bin gespannt, ob die Umwidmung tatsächlich so unproblematisch von statten gehen wird. Aber ansonsten bin ich auch für das Standard-Prozeder guter Dinge, da ich bereits einige Eigentümer der WEG kenne und die Umwidmung keine Nachteile bringt.

 

4) Wohnung 4 Leipzig: 2-Zimmer-Gewerbeeinheit, hochwertig möbliert mit ca. 62 Quadratmetern Fläche. Wird aktuell äußerst lukrativ über Airbnb vermietet und Buchungen reichen weit in das Frühjahr hinein. Aufgrund der räumlichen Distanz werde ich aber eine normale Vermietung mit Möblierungsaufschlag anstreben. Hier ist die Umwidmung in Wohnungseigentum ohne zusätzlliche Zustimmung bereits in der Teilungserklärung eingeräumt. Jedoch gibt es hier besagte Gewerbe-Eingangstür zum Gehsteig, die eventuell geschlossen werden müsste. Wir werden sehen.

 

Fazit:

 

Neben diesen Projekten gibt es natürlich auch noch die anderen Einheiten in München und Nürnberg, sowie das Einfamilienhaus in Landshut. Hier geht alles soweit den Gang. Restschulden werden monatlich weniger und der Wert hat sich die letzten Jahre jeweils deutlich nach oben entwickelt. Alles wunderbar und sehr entspannt.

 

Weitere Zukäufe habe ich aufgrund der aktuellen Projekte nicht im Sinn, aber das hatte ich auch nach dem Gründerzeithaus schon gesagt... Richtig gespannt bin ich auf den weiteren Fortgang des Neubauvorhabens. Hier lerne ich jeden Tag massiv dazu und die Materie mit all ihren Eigenheiten fesselt mich sehr. Denkmäler und Neubau - wer hätte das gedacht :-)

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Kommentare: 6
  • #1

    Alexander Raue (Donnerstag, 08 März 2018 21:13)

    So viele verschiedene Sachen gleichzeitig. Super spannend. Da fiebert man richtig mit :D
    Du bist jetzt Vollzeit in Immobilien involviert?

    Alexander von vermietertagebuch.com

  • #2

    Christian - Admin (Donnerstag, 08 März 2018 22:19)

    Danke Alex. Seit 2 Jahren so gesehen nur noch Immobilien :)

  • #3

    Philllipp (Mittwoch, 04 April 2018 08:32)

    Hallo Christian,

    ich verfolge schon seit einiger Zeit interessiert deinen Blog - der ist wirklich sehr informativ und motiviert einen, seine eigenen Ziele weiterzuverfolgen. Mich würde es besonders freuen, wenn du zu gegebener Zeit ein Update bzgl. der Umwidmung der Leipziger Gewerbeeinheit (Wohnung 3) in Wohneigentum geben könntest, da ich im letzten Jahr ebenfalls eine seit Ewigkeiten als Wohnraum vermietete Gewerbeeinheit erworben habe und bisher davon Ausgegangen bin, dass eine Umwidmung nicht möglich ist, da hier alle Miteigentümer zustimmen müssten (in einer 16 Parteien WEG aussichtslos).

    VG Phillipp

  • #4

    Phillipp (Mittwoch, 04 April 2018 08:33)

    PS: meine Gewerbeeinheit befindet sich übrigens ebenfalls im Stadtteil Gohlis-Süd ;-)

  • #5

    Christian - Admin (Donnerstag, 05 April 2018 16:49)

    Hallo Philipp,
    ich werde gerne darüber berichten :-)
    Viele Grüße
    Christian

  • #6

    Gustav Sucher (Mittwoch, 05 September 2018 11:16)

    Hallo, danke für die tollen Projekte!
    Stehen eigentlich die Graffitis auf dem zweiten Bild auch unter Denkmalschutz? Ich drücke euch die Daumen, dass ihr das beim Denkmalschutzamt durchgeschlagen bekommt. Danke für eure Arbeit! Ich weiß das zu schätzen!
    http://www.lukassen-gmbh.de/data/sanierung/sanierung.html