Verkauf einer Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist - warum nur?

Am 07.07.2017 waren meine Frau und ich - und natürlich auch der Käufer - zur Verbriefung eines unserer Nürnberger Apartments beim Notar. Entgegen unserer Buy-and-Hold-Strategie gaben wir dieses Mal eine Wohnung ab. Im Übrigen immer wieder ein komisches Gefühl, wie bei dem Verkauf unserer ersten eigengenutzten Wohnung 2013 auch.

 

Doch dieses Mal waren die Voraussetzungen etwas anders. Die Wohnung war von Beginn an vermietet und der Kauf im 3er Paket datiert aus 2012, war also nur ca. fünf Jahre her. Jedem Kapitalanleger stehen naturgemäß erst einmal die Nackenhaare zu Berge. Zum einen wegen der "Spekulationssteuer" (§§ 22, 23 EStG) die hier auf den Gewinn anfallen wird (da vermietet und Haltedauer unter zehn Jahren) und auch wegen der drohenden Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund Zinsfestschreibung von zehn Jahren.

 

Eines vorne weg: wir haben aus dem Verkauf von 2013 gelernt und müssen dieses Mal keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Hätten wir vermutlich 2013 auch nicht, wenn wir vorab den Dialog mit der Bank gesucht hätten. Genau genommen haben wir das auch, jedoch hatte uns von Bankenseite niemand darauf aufmerksam gemacht, dass es Möglichkeiten wie Pfandtausch oder Sicherheitsabtretung gibt. Warum auch...

 

Einige werden sich denken, warum aber überhaupt ein Verkauf? Und ehrlichgesagt kam mir die Idee auch erst vor ein paar Wochen.

Dass wir Gewinn machen würden, stand außer Frage. Wir konnten damals zu einem guten Preis einkaufen und der Nürnberger Markt hatte sich hervorragend entwickelt. Und nach wie vor zeigt der Pfeil mit einem gesunden Wachstum nach oben. Warum dann aber überhaupt verkaufen und kann es wirlich sinnvoll sein?

 

Bei uns kommt 2017 ein interessanter Umstand zu tragen: Weder meine Frau, noch ich beziehen dieses Jahr zu versteuerndes aktives Einkommen. Wir können Freibeträge ausschöpfen (verheiratet, 3 Kinder) und haben dieses Jahr einige Ausgaben, die das zu versteuerende Einkommen verringern. Fast auschließlich unsere Immobilien bestimmen 2017 unser zu versteuerendes Einkommen. Die Mieten auf der einen Seite, aber auch auf der anderen Seite Zinsen, Renovierungen und weitere Faktoren um es zu mindern.

 

Von daher sollte bei einem Verkauf einer Wohnung mit eher kleinerem Erlös nur wenig an den Fiskus abzudrücken sein.

 

Bevor ich aber näher an die steuerliche Betrachtung ging, suchte ich das Gespräch mit der finanzierenden Bank. Wir hatten das Wohnungspaket damals mit einem Darlehen mit einer gemeinsamen Grundschuld finanziert. Nach einigen Telefonaten und Mails konnte ich erreichen, dass gegen die Verpfändung einer Festzins-Spareinlage mit geringem, aber immerhin positiven, Sparzins keine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden würde. Erste Hürde gemeistert.

 

Der nächste Termin war der Dialog mit dem Steuerberater. Soweit das Jahr 2017 abzuschätzen war, wurde die voraussichtlich zu zahlende Einkommenssteuer mit dem kalkulierten Verkauf der Wohnung berechnet. Und diese Zahl ging für uns in Ordnung, der durschnittliche Steuersatz bewegt sich auf einem äußerst niedrigen Level.

 

Anmerkung: Ein Verkauf einer Münchner Wohnung hätte indes für uns KEINEN SINN ergeben, da der erwartete Gewinn das zu versteuernde Einkommen und damit auch den durchschnittlichen Stuersatz extrem in die Höhe hätte schießen lassen.

 

Der Rest ist kurz erzählt:

Wohnung von privat online gestellt, am ersten Tag bereits eine zweistellige Zahl an Anfragen und kurze Zeit später meinen Mindestpreis einem Freund gegenüber beiläufig (und ohne weitere Absichten) im Gespräch erwähnt. Er sagte zu, ich trotz geringfügig höherem Gebot anderen ab und wir waren am 07.07. beim Notar. Win-Win für alle Beteiligten :-)

 

Achso - ich habe immer noch nicht erklärt, warum überhaupt die Überlegung des Verkaufs:

Aufgrund einiger Unternehmungen und zweier Firmengründungen hat das Eigenkapital etwas gelitten und um in allen Lagen (bspw. bei eventuell aufkommenden größeren Ausgaben (bspw. am eigengenutzten Haus) oder auch bei weiteren Investchancen) ausreichend liquide zu bleiben kam mir der Verkauf in den Sinn. So kann ich auch entspannt weiter Geld in meiner Firma behalten und mir erst nächstes Jahr Lohn/Gehalt auszahlen.

 

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Kommentare: 5
  • #1

    Yanneck-Morten Bliesmer (Sonntag, 09 Juli 2017 22:18)

    Hallo Christian,

    den Gedanken mit der Steuer finde ich spannend.
    Habe ich es richtig verstanden, dass die Immobilie gegen die Festzins-Spareinlage ausgetauscht wurde und das Darlehen damit weiterhin besteht?

    BG
    Yanneck

    P.s. Ich habe deinen Beitrag in meine Immoblog-Galerie aufgenommen, in der ich regelmäßig spannende Artikel rund um die private Kapitalanlage in Immobilien sammele.

  • #2

    Christian - Admin (Montag, 10 Juli 2017 08:15)

    Hallo Yanneck,
    das hast Du zu 100% richtig verstanden. Das gemeinsame Darlehen (für die ehemals drei und nun noch verbliebenen zwei Wohnungen) läuft weiter und als Sicherheitenersatz für die verkaufte Wohnung dient die Festzins-Spareinlage. Sonst - oder eben nur mit Teilablösung und der damit verbundenen Vorfälligkeitsentschädigung - würde die Bank der Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch der verkauften Wohnung nicht zustimmen.

    PS: Vielen Dank, dass Du meinen Beitrag in Deine Immoblog-Galerie aufnimmst. Freut mich.

  • #3

    Sasch (Dienstag, 18 Juli 2017 18:21)

    Hallo Christian,

    "Aufgrund einiger Unternehmungen und zweier Firmengründungen hat das Eigenkapital etwas gelitten", darf man dazu mehr erfahren? Ist das im Immobilienkontext zu sehen oder beschäftigst Du Dich da noch in einem anderen Kontext? In jedem Falle fände ich spannend mehr zu erfahren, gerade falls im Immobilienkontext, wie Du die Firmengründung benutzen möchtest, sicherlich spannend auch für andere (und mich ;) ).

    Danke.

    Gruß

    Sascha

  • #4

    Christian - Admin (Dienstag, 18 Juli 2017 20:25)

    Hallo Sascha,
    ich habe mich dieses Jahr unternehmerisch betätigt und zwei Firmen ins Leben gerufen:

    Die MoneyProof IR Devices GmbH mit dem Vertrieb von Falschgeldprüfgeräten nach dem Vorbild von Günter Faltins "Kopf schlägt Kapital", www.moneyproof.eu,

    sowie

    die CM Immobilien Consulting GmbH mit Tätigkeitsschwerpunkt von Beratung und Vermittlung von Kapitalanlageimmobilien, www.cmi-consulting.de,

    weiterhin habe ich mich noch weiter meinem Hobby und weiteren Invest-Feld der Vintage-Uhren gewidmet.

    Das alles hat das Kapital zumindest temporär doch etwas schrumpfen lassen... ;-)

    Viele Grüße
    Christian

  • #5

    Gustav Sucher (Donnerstag, 20 September 2018 07:09)

    Hallo, danke für den super Blog! Mein Bruder möchte ständig mit mir ein Haus bauen, um darin zu wohnen. Ich sage ihm aber jedes mal, dass ich erst 2 Häuser bauen möchte, bevor ich selbst eins für mich baue. Danke für die tollen Infos und Erfahrungen! https://www.gluderer-immobilien.de/index.php/verkaufen/info-fuer-verkaeufer.html