Neues Objekt verbrieft: MFH unter Denkmalschutz in Leipzig

Kurzzusammenfassung:

 

Am 27.01.2017 war es nach über 2 Jahren Abstinenz (endlich) wieder soweit: Meine Frau und ich haben wieder eine Immobilie erworben.

 

Es handelt sich dabei um ein MFH im Leipziger Stadtteil Probstheida, unweit des Völkerschlachtsdenkmals, aus der Gründerzeit um ca. 1890. Das Haus selbst ist zum größten Teil saniert, jedoch sind noch Arbeiten i.H.v. ca. 90.000 - 100.000 Euro vorzunehmen. Für einen "gelernten" Beamten doch eine Herausforderung, aber mit viel Erfahrungsgewinn bestimmt zu meistern.

 

Nach ca. 1,5 Jahren Suche und Erfahrungsgewinnung, begleitet von vielen Terminen mit Bauträgern, Sanierern, Hausverwaltern und Privatleuten vor Ort, war es im Übrigen lediglich eine Zeitspanne von knapp vier Wochen von der Besichtigung bis zur finalen Vertragsunterschrift.

 

Welche Voraussetzungen wir für den Erwerb mitbrachten, warum es gerade dieses Objekt geworden ist und welche Arbeiten uns die nächsten Monate noch begleiten werden, könnt Ihr gerne in diesem Artikel erfahren. Auch werde ich das Voranschreiten der Tätigkeiten mit regelmäßigen Blog-Beiträgen begleiten.

Vorgeschichte:

 

Meine erste Anfrage für ein Objekt in Leipzig datiert auf das Jahr 2013. Damals war schon regelmäßig in diversen Fachzeitschriften herauszulesen, dass Leipzig und Dresden nach Berlin die nächsten beiden steigenden Städte im Osten werden würden.

 

Trotz schöner Zahlen habe ich den Deal damals nicht gemacht, einfach weil ich keinen echten Anknüpfpunkt für den Leipziger Markt hatte und mich daher bei einer objektiven Einschätzung schwer tat. Jetzt im Nachhinein kann ich guten Gewissens sagen: "Hättste mal gekauft!". Naja.

 

Seit 2015 treibe ich mich aber regelmäßig in Leipzig herum, begleite Bauträger und deren Interessenten und habe selbst einen guten Einblick in die Stadt und den Markt gewonnen. Deshalb war klar: nächste Station Leipzig!

 

Um ein Haar wäre es sogar noch Ende 2016 soweit gewesen...

 

Ich meldete mich auf ein überdurchschnittlich gutes Immoscout-Inserat und sinnigerweiße kannte ich auch die Gegend und das Haus von außen. In den nächsten zwei Wochen telefonierte mir der Makler fast täglich hinterher und als ich schließlich innerhalb kürzester Zeit eine Finanzierungszusage bekam, war auch schon wieder Ernüchterung. Ich wurde offenbar überboten.

 

Kurz darauf bzw. vor ca. 4 Wochen Wochen meldete sich dafür wie aus heiterem Himmel ein Ehepaar auf eine Annonce von mir und wir vereinbarten einen Vorort-Termin....

Objektprüfung:

 

Im Vorfeld hatte ich einiges schon abklären können, wobei ein Bestandteil des Telefonats großes Vertrauen bei mir weckte: Ich fragte den Verkäufer, ob er denn beim Dachgeschoß-Ausbau schon ausreichend gedämmt habe. Dieser reagierte entrüstet und erklärte mir neben der positiven Bejahung der Frage, dass er Dachdeckermeister sei, Energieberater und noch gelernter Mauerer und Betonbauer.

 

Neben dem positiven Eindruck bekam ich noch weitere Infos:

 

* 540 qm Grund und ca. 470 qm Wohnfläche (nach Fertigstellung ca. 580 qm Wohnfläche)

* (Teil-) Sanierung von 2008 - 2013

* 7 z.T. sehr große Wohnungen (ca. 54 - 138 qm, eine davon aktuell entkernt und der Rest vermietet)

* Nettomiete IST: ca. 27.100 Euro p.a.

* Nettomiete SOLL (nach Sanierung, Vermietung EG und Mietanpassung): ca. 38.300 Euro p.a.

* Umnutzung EG von Gewerbe zu Wohnen

* Fußbodenheizung

* kein Aufzug

* Solarthermieanlage auf dem Dach, zur Untersützung eine Pelletsheizung im Keller

* weiterer Sanierungsaufwand: Sanierung EG inkl. Durchgang und Frontfassade, Anbau Balkonanlage, Restauration des Treppenhauses und noch ein paar Kleinigkeiten

 

Ein paar Tage später trafen wir uns vor Ort. Mir war es dabei möglich, fast alle Wohnungen zu besichtigen. Außerdem stellte ich fest, dass der Keller trocken ist und das Haus mit viel Herzblut die letzten Jahre teilsaniert worden war. Das Verkäuferehepaar bewohnte zu diesem Zeitpunkt eine Wohnung im Haus als Zweitwohnsitz und als mir eröffnet wurde, dass der Zweitwohnsitz auch nach Verkauf mit einem Mietverhältnis fortgeführt werden soll, war genügend positives Bauchgefühl vorhanden, einen Kauf anzustreben.

 

Innerhalb kürzester Zeit wurden wir uns über einen Kaufpreis einig und ein Großteil der Unterlagen zur weiteren Prüfung übergeben: Denkmalschutzrechtliche Bescheinigungen, diverse Baugenehmigungen, Brandschutz- und Statikberichte, Schreiben der Denkmalschutzbehörde und und und... Soweit so gut....

 

Das EG war durch die Fachfirma des Verkäufers und eine begleitende Architektin bereits soweit projektiert, ein (altes) Angebot für die Balkonanlage lag vor und bei einem der weiteren Vorort-Termine konnte ich die Restaurateurin des Treppenhauses und den zuständigen Denkmalpfleger kennenlernen.

 

Finanzierung:

 

Da bereits ein größeres und teureres MFH in Leipzig abgesegnet war, handelte es sich hierbau um keinen großartigen Aufriss mehr.

 

Die Bank finanziert hierbei sogar ca. 124 %, also auch Kaufneben- und Sanierungskosten, was für mich ein Novum darstellt. Neben der persönlichen Kreditwürdigkeit spielte aber natürlich eine zusätzliche Beleihung einer unserer Münchner Wohnungen die Hauptrolle. Sonst wäre dies wahrscheinlich nicht möglich gewesen.

 

Der Zins landete bei einer 1 vor dem Komma und die Festschreibung geht auf 10 Jahre. Euriborfinanzierung, Tilgungsersatzträger, Bausparer etc. waren natürlich auch ein Thema. Die Wahl viel aber relativ schnell auf das Annuitätendarlehen. Die ganzen Pros und Contras hier aufzuführen und was am Schluss den Ausschlag gegeben hat, würde aber den Rahmen sprengen.

 

Herausforderungen / To Dos:

 

* Die denkmalschutzrechtliche Genehmigung, sowie die letzte Baugenehmigung (Umbau EG, Anbau Balkone) sind abgelaufen. Eine Erneuerung nach Aussage des Denkmalpflegers bei gleichem Wortlaut aber immerhin lediglich eine Formalie. Ich bin gespannt.

 

* Eine Befundung der Hofdurchfahrt und des Treppenhauses haben wir bei dem letzten Termin mit der Restaurateurin bereits angestoßen. Die Anforderungen gehören durch den Denkmalschutzbeauftragten nochmals festgestzt. Erst danach kann die Verschönerung überhaupt stattfinden.

 

* Alle Arbeiten passieren unter Aufsicht des Denkmalschutzes bzw. unseres zugeteilten Denkmalpflegers. Nur wenn hier alle Termine, Fristen und Abläufe eingehalten werden, ist es uns nach Beendigung der Arbeiten möglich, eine Bescheinigung nach § 7 EStG zu bekommen und die Sanierungskosten bzw. einen Teil komplett auf 12 Jahre abzuschreiben. Diese würde das Haus bzw. das Investment voraussichtlich steuerlich neutral werden lassen (ich verweise dabei auf meinen Artikel bzgl. der Denkmal-AfA).

 

* Die Begleitung der Arbeiten erfolgt voraussichtlich durch die Architektin, die das Haus auch die Jahre zuvor betreut hat.

 

* Das EG wird durch die Fachfirma des Verkäufers saniert werden, die auch für den Rest des Hauses verwantwortlich ist. Dieselbe Leistung sollte reproduzierbar sein und gibt mir ein gutes Bauchgefühl. Der Nebeneffekt ist der, dass es mir möglich sein wird, bei überschaubarem Risiko noch mehr über Denkmalsanierung und deren Abläufe (physisch wie behördlich) zu lernen.

 

Warum Leipzig und warum gerade dieses Objekt?

 

Leipzig ist nach wie vor bezahlbar. Wo sich in München die Preise je nach Bestand, Neubau und Denkmalsanierung mittlerweile i.d.R. in Regionen zwischen 4.000 bis 12.000 Euro abspielen, befinden wir uns hier im Schnitt bei 1.200 bis 5.000 Euro. Aber nur weil etwas bezahlbar ist, heißt es natürlich nicht, dass es auch sinnvoll ist. Und natürlich geht es auch weitaus günstiger, aber die Pampa, wie Hörhan sagen würde, war keine Option für uns. In diesem Segement haben wir bereits die 2 MFH in Thüringen im Portfolio. Aber zurück zu Leipzig...

 

Die Aussichten für Leipzig sind hervorragend. Studien aus dem letzten Jahr prognostizieren einen Einwohnerzuwachs bis 2030 auf bis zu 722.000 Einwohner. Leipzig hat seit wenigen Jahren den prozentual stärksten Bewohnerzuwachs aller deutschen Großstädte. Im Zukunftsatlas von prognos machte die Stadt im letzten halben Jahr einen Sprung von Rang 218 auf 137 und in keiner anderen Stadt sank die Arbeitslosenquote im Zeitraum von 2009 - 2014 erheblicher (minus 4,1 Prozent). Erfolgsmeldungen wie der weitere Anschluss des Jachthafens 2015, Ausbau des Angebots im Leipziger Seenland (aktuell), Erhöhung der Fertigungszahlen von Porsche (neuer Panamera läuft in Leipzig vom Band), aber auch der Prestigegewinn durch RB Leipzig passen in dieses Bild.

 

Neben der Tatsache eines Selbstläufers bzw. etwas Überschuss erwarten wir daher mittel- bis langfristig auch Miet- wie Wertsteigerungen. Da das Objekt - wie alle anderen auch - zum Halten gedacht ist, darf es auch ruhig etwas länger als geplant dauern.

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Kommentare: 6
  • #1

    Bernd (Samstag, 28 Januar 2017 00:17)

    Klasse - herzlichen glückwunsch. Habe durch Zufall Deine Hompage gefunden und alles mit Interesse gelesen. ichhabe auch zwei Objekte am Stannbeinplatz und in Lindenau.

    Gruß bernd

  • #2

    Kilian (Samstag, 28 Januar 2017 11:58)

    Herzlichen Glückwunsch!
    Spannend, dass es diesmal Leipzig geworden ist und nicht wie letztes Mal ein reinen Cashflowobjekt!

    Ich selbst habe gerade auch ein MFH in Leipzig gekauft.

    Was war denn der Kaufpreis von deinem Objekt und wie gestaltest du die Sanierung aus der Ferne? Hast du bereits gute Handwerkerkontakte?

    Beste Grüße
    Kilian

  • #3

    Rico (Sonntag, 05 Februar 2017 18:27)

    Hi, Probstheida ist schon recht weit draußen, aber zum Glück sehr gut an die Stadt angebunden. Was hast du denn für das MFH bezahlt? Mit dem Vorbesitzer hast du natürlich einen guten Griff gemacht, wie es scheint. Deine erwartete Miete von fast 7 Euro pro qm erscheint mir auch realisitisch (wenn auch nicht heute und morgen). Bin selbst Leipziger und verfolge den Markt sehr aktiv. Bisher habe ich es hier aber noch nicht zur eigenen Immobilie geschafft. VG und viel Erfolg! Rico

  • #4

    Christian - Admin (Sonntag, 05 Februar 2017 19:20)

    Vielen Dank für die bisherigen Kommentare und Glückwünsche.

    Der genaue KP ist einer der wenigen Faktoren, die ich hier nicht komplett transparent mache. Aber als grobe Orientierung: Er bewegt sich zwischen 500 TEUR und 750 TEUR.

    Die Sanierung sehe ich relativ entspannt, da ich weiß, wer saniert und mir diverse Angebote für die einzelnen Posten vorliegen.

    Bzgl. der Miete: Die SOLL-Miete bezieht sich auf die Zeit nach der Sanierung und damit auch auf die erweiterte Wohnfläche von ca. 580 qm. Somit kalkuliere ich mit 5,50 € pro Quadratmeter. Ich denke, das ist ein sehr fairer und konservativ angesetzter Mietpreis und lässt für die Zukunft noch weiteren Spielraum nach oben.

  • #5

    Florian (Sonntag, 05 Februar 2017 19:35)

    Glückwunsch zum Kauf!

    Wieivel hast du denn für die Balkone veranschlagt? Habe auch ein MFH in Leipzig, und überlege ob ich da welche dranmachen soll. Wenn der Balkonbauer den du nimmst was kann wäre ich um einen Tipp dankbar ;)

    Viele Grüße,

    Florian

  • #6

    Sebastian (Mittwoch, 08 Februar 2017 09:39)

    Hallo Christian, wie kommt es, dass die Bank den Kredit ohne Probleme genehmigt hat? Ich habe mittlerweile ein Kreditvolumen von über 1 Million. Obwohl mein Cashflow mittlerweile bei 1700 Euro liegt (Zins, Tilgung und sonstige Kosten alle abgezogen), ziehen die Banken derzeit nicht mit und ich kann nicht neu investieren. Hast Du einen Tipp?

    Ansonsten solltet ihr euch neben Leipzig unbedingt Görlitz anschauen. Das ist ein echter Geheimtipp...

    Viele Grüße

    Sebastian