Teure Wohnung in der City oder doch das Zinshaus in der Pampa?

Insbesondere in diversen Foren und facebook-Gruppen entbrennt regelmäßig die Diskussion darüber, welches nun das bessere Investment sei. Die viel zu teure Wohnung in der Münchner oder Hamburger City oder doch das Zinshaus mit zweistelliger Rendite in der Pampa, wo einige von uns nicht einmal tot über der Zaunlatte hängen möchten.

Unabhängig von angeblichen Blasenbildungen und Cashflowmaschinen verwundert mich doch eine Erwartungshaltung der jüngeren Generation bzw. der neuen Investoren sehr:

 

"Ich bin doch nicht blöd, da zu kaufen, da muss ich ja am Anfang was drauf legen"

 

Worauf begründet sich der Anspruch, von Beginn an einen positiven Cashflow erwirtschaften zu müssen - am besten zweistellig? Es gibt schließlich genügend Beispiele, die mit der Einstellung "Gier frisst Hirn" auf die Nase gefallen sind. Warum ist es unbedingt ein Nachteil, erst auch etwas von seinem eigenen Geld zu investieren?

 

Früher gab es im Übrigen zweistellige Zinsen, statt zweistelliger Nettorenditen. An diese Zeiten will sich aber kaum einer erinnern. Auch ich kenne sie nur aus Erzählungen (immerhin aus erster Hand) und als meine Frau und ich Anfang 2010 einen Zinssatz um die 4% für eine 100-%-Finanzierung zugesagt bekamen, war das einfach der Wahnsinn! Wenn heute kein 1er mehr vor dem Komma zu finden ist, ist es aber eine schlechte Finanzierung und der Banker gehört gevierteilt. Und im Anschluss gefoltert. Da sind sich die meisten einig. Dass dieser Zinssatz nur mit Sicherheiten, einigem an EK und auch nicht für eine allzu lange Zinsbindung zu erreichen ist, hinterfragt keiner. "Was, Du hast so einen schlechten Zins bekommen, 2,7%??", schallt es da ohne das Zustandekommen des Zinssatzes zu erfragen.

 

Genauso bei den Renditen. "3,8 % - da hast Du zu teuer gekauft, da haben sie Dich über´s Ohr gehauen". Die Immobilie befindet sich in zentraler Lage von München, hier passt alles, vor allem der Preis. Aber zu einer genaueren Betrachtung kommt es in der Regel nicht. Warum auch, die Rendite ist ja nicht zweistellig.

 

Da wir beide Extreme in unserem Portfolio haben (Wohnungen in zentraler Lage Münchens, als auch MFH in der Pampa) macht es vielleicht Sinn, diese beiden extremen Lager gegenüber zu stellen und für sich näher zu betrachten:

 

 

Die Wohnung in einem MFH in der City (am Beispiel München):

 

Um bei den Extremen zu bleiben: wer sich in München eine Wohnung kauft, hat vermutlich, wenn er sich umgesehen und etwas verglichen hat, eine anfängliche Rendite von 3,x Prozent. Oftmals - ich schreibe aus Erfahrung - wurde schon lange nicht mehr die Miete erhöht bzw. ist aufgrund den Mietsteigerungen der letzten Jahre eine zeitnahe Mieterhöhung möglich. Wir bewegen uns dann bei ca. 4 %. München ist wie gesagt das Extrem unter den Extremen. In Hamburg ist etwas mehr möglich, in Nürnberg noch mehr und bspw. in Leizpzig anfänglich durchaus bis zu 6 % in guten Lagen. Also eigentlich auch ganz gut. Neben den Mieterhöhungen tragen auch Studien zur Attraktivität der Big Player auf dem deutschen Markt bei. Egal welche Studie - oftmals bis 2030, ab und an darüber hinaus - alle bescheinige dem Standort nach wie vor beste Aussichten, insbesondere auch in Bezug auf weitere Preissteigerungen. Niedriger als die letzten Jahre, aber beständig. Durch die extreme Mieternachfrage (selbst bei unseren Apartments in Nürnberg sind es ca. 100 Interessenten auf 2 Wochen, in München noch mehr) kann auch leicht ein passender Mieter gefunden und damit muss nicht der erstbeste genommen werden. Durch den Kauf einer ETW partizipiert man automatisch auch an den Instandhaltunsrücklagen, deren Anteil man vom Voreigentümer übernimmt. Da in München die Eigentümer i.d.R. auch in der Lage waren, in die Rücklage einzuzahlen (Bremerhaven ist hier ein Negativbeispiel), weisen die Wohnanlagen durchwegs einen sehr guten Renovierungsgrad und eine ausreichende Instandhaltunsrücklage auf. Sollten doch Sonderumlagen fällig werden, werden diese Beträge auf alle Eigentümer nach Anteilen verteilt, so dass der worst case kaum über einen zu bezahlenden sehr niedrigen vierstelligen Betrag hinaus geht. Je nach Rendite und Darlehenszins sind die vermieteten Wohnungen in München kaum steuerlich relevant. Will heißen, dass sich die positiv wie negativ zu versteuernden Faktoren (hauptsächlich Kaltmiete, Darlehenszinsen und Gebäudeabschreibung) ungefähr die Waage halten. Vermutlich wird man zu Anfang sogar noch einen dreistelligen Betrag zurückerstattet bekommen. Ein absoluter Pluspunkt ist natürlich noch die Möglichkeit des steuerfreien Wiederverkaufs nach 10 Jahren (die Möglichkeit gibt es natürlich nicht nur in München, hier ist aber die Wahrscheinlichkeit einer Wersteigerung gegeben). Da die Einstiegspreise in München durchaus ansehnlich sind gehen wir von mindestens 200.000 Euro Kaufpreis aus. Nehmen wir lediglich eine Wertsteigerung von 20 % auf 10 Jahre an (weniger als jede Prognose), so wäre die Wohnung 240.000 Euro wert, und bei lediglich 2 Prozent anfänglich Tilgung noch ein Restbetrag von ca. 155.000 Euro übrig. In der Praxis würde der Verkauf wohl sogar einen kleinen sechsstelligen (und steuerfreien) Betrag in die Kasse spülen. Ist die Kombination aus Sicherheit, moderater Wertsteigerung und wenig Risiko also wirklich so schlecht?

 

Fazit:

 

Risiken sind gering, positive Indikatoren sind vorhanden um über die Jahre ein äußerst lohnendes Investment zu entwickeln. In weniger extremen Großstädten umso mehr (Nürnberg, Leizpig etc.).

 

+ Werterhaltungs- und Wertsteigerungspotenzial

+ Mietsteigerungspotenzial

+ konstante / steigende Mieternachfrage

+ Instandhaltungsrücklage / Sonderumlagen

o steuerliche Relevanz

- Kaufpreis

- anfängliche Rendite

 

 

Das MFH in der Pampa:

 

Es gibt tatsächlich noch Gegenden, manchmal auch Städte, in denen eine zweistellige Rendite zwischen zehn und 20 Prozent winkt. Die erste Frage muss sein: wieso verkauft jemand zu einem Preis, dass der Käufer solche Wahnsinnsrenditen erhält? Die Antwort ist einfach: weil er einfach nicht mehr Geld dafür bekommt. Bei dem ganzen Gerede von Blasen und Überhitzungen wird vergessen, dass es in den meisten Regionen und Städten kaum oder sogar gar keine Preissteigerungen gegeben hat (was eigentlich sogar einen Realverlust bedeutet) und solche MFH hauptsächlich aufgrund der günstigen Zinsen interessant werden.

 

"Ich rechne nicht mit Wertsteigerungen, keiner von uns hat eine Glaskugel und kann in die Zukunft schauen"

 

Dieser Satz ist so oder so ähnlich oft von Investoren solcher Zinshäuser zu lesen. Der Münchner rechnet bei seiner Wohnung schon damit. Und das zu Recht. Wobei es durchaus ein löblicher Ansatz ist, nicht damit zu rechnen und die Preissteigerung wenn dann als Bonus mitzunehmen. Das Problem ist aber, wenn man als Besitzer solcher Zinshäuser auch nicht mit einem Wertverlust rechnet. Und das ist leider auch die Regel. Wenn solche Renditen bei einem Kauf aktuell möglich sind, aber keine der oft zitierten Preissteigerungen in der Pampa ankommen, dann möchte ich mir nicht ausmalen, was erst bei einer Zinsanhebung in einigen Jahren passiert. Wertminderung, Unverkäuflichkeit. Es muss auch klar sein, dass beim Erwerb solcher Zinshäuser keine Instandhaltungsrücklagen vorhanden sind. Eine solche Rücklage wird aber - wie bei jedem Haus - mit der Zeit immer dringender benötigt. Also muss ein Teil des positiven Cashflows dringend in ein solches Rücklagenkonto fließen. Und es dauert, bis ein sechsstelliger oder zumindest hoher fünstelliger Betrag dorthin geflossen ist. Sollte jemand ohne eigenes Kapital und im Rausch nach dem großen Geld gleich am Anfang bspw. ein benötigtes neues Dach für ca. 30.000 Euro übersehen haben, droht zeitnah die Privatinsolvenz. Oft genug in der Vergangenheit geschehen. Das nächste ist die Steuer. Jedem muss klar sein, dass bei Renditen von ca. 6 % oder höher i.d.R. Steuern nachzuzahlen sind. Bei einer Rendite von 20 % umso mehr. Das kann bis zu einer Nachforderung eines fünfstelligen Betrages gehen - ich schreibe auch wieder aus eigener Erfahrung. Wer diesen Betrag nicht in weiser Voraussicht von Beginn an bei Seite gelegt hat, wird Ärger mit dem Finanzamt bekommen. Und seiner Haushaltsrechnung noch lange hinterher laufen.

 

Auch hier gibt es Lösungsmöglichkeiten: "Ich saniere und renoviere jedes Jahr immer soviel, dass ich nicht viel nachzahlen muss." Diese Botschaft wurde mir nicht nur einmal entgegnet.

 

Herzlichen Glückwunsch zu der steuerlichen Spitzfindigkeit, aber dann bleibt auch kein Geld auf dem Konto. Der immense positive Cashflow verpufft zu einem großen Teil in der Instandhaltungsrücklage und Sanierungen und/oder Steuernachzahlungen.

 

Da in der Pampa (aber auch in Städten wie Gera, Hoyerswerda, Bremerhaven,...) oft auch auf lange Sicht Leerstand gepaart mit Bewohnerwegzug ein Thema ist, sollten Mietsteigerungen nicht einkalkuliert werden. Eine große Auswahl an potenziellen Mietern ebenso nicht.

 

Auch kann es passieren, dass größere Instandhaltungen aufgrund oben genannter Entwicklungen irgendwann nicht mehr wirtschaftlich sind (Renovierungen die nicht einmal den Werterhalt sichern können sind kalkulatorisch eigentlich auch für die Katz...) und die Gebäude sich selbst überlassen oder mit Verlust abgestoßen werden. Beispiele sind auch in fast allen Großstädten oder ehemaligen Großstädten zu finden. Auch in Bayern und in Baden-Württemberg. Wie beispielsweise vergangenen Donnerstag auf der B10 zwischen der A8 und Göppingen. Unheimlich viele leer stehende und sich dem drohenden Verfall entgengen stehende Häuser. Und das in BaWü, Autobahn-nah, unweit von Stuttgart...

 

Fazit:

 

Die Risiken sind verhältnismäßig hoch. In meinen Augen können solche Objekte nur als Beimischung des Portfolios dienen und wenn Leerstand verkraftet werden kann. Unverkäuflichkeit oder sogar Totalverlust sind auf lange Sicht möglich, insbesondere da solche Objekte hauptsächlich nur noch in der Pampa oder dahinsiechenden Städten zu finden sind. Nichtsdestotrotz kann bei entsprechenden Sicherheiten und einem niedrigen Kaufpreis der Cashflow als Eigenkapitalturbo für weitere Investitionen dienen.

Es gibt natürlich auch Personen, die mit diesen Investitionen schon seit Jahren Erfolg haben und genau das bekommen, was ihr Ziel ist: Momentan hoher Cashflow. Aber allen Investitionsneulingen sei erklärt: Seid Euch bewusst, in was Ihr investiert und welche Folgen es haben kann.

 

- Werterhaltungs- und Wertsteigerungspotenzial

- Mietsteigerungspotenzial

- konstante / steigende Mieternachfrage

- Instandhaltungsrücklage / Sonderumlagen

- steuerliche Relevanz

+ Kaufpreis

+ anfängliche Rendite

 

 

PS:

Unsere Nürnberger Wohnungen haben wir mit ca. 7 Prozent Rendite erworben, mittlerweile beläuft sich die Rendite auf ca. 11 Prozent. Der Wert hat sich dabei verdoppelt. Es geht also auch in Städten mit positiver Prognose, man muss der ganzen Sache nur ein bisschen Zeit geben und kann dadurch aber bereits viele potenzielle Risiken im Vorfeld abschwächen. Es muss ja nicht immer gleich München sein.

 

Den Anstoß zu diesem Artikel haben übrigens die aktuelle Capital mit einem 12-seitigen Immobilienteil sowie die Bachelorarbeit von Max Ehner über die (vermeintliche) Immobilienblase in D von 2015 gegeben. Vielen Dank, Max .

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Kommentare: 3
  • #1

    Florian (Samstag, 30 Juli 2016 17:51)

    Hallo Christian,

    interessanter Artikel. Ein wesentlicher Grund gegen die Pampa ist aus meiner Sicht , dass die Instandhaltungskosten zwischen den Standorten relativ ähnlich sind (selbst bei einem Unterschied von 50%), die Mieteinnahmen aber nicht. Ein Objekt mit einer Kaltmiete von < 5 € / qm ist aus meiner Erfahrung kaum mehr wirtschaftlich betreibbar, auch wenn die theoretische Rendite sehr hoch ist. Für mich habe ich daher beschlossen, dass ich nur Objekte mit mehr als 7 € / qm in Erwägung ziehe.
    Was ich damit sagen will: lieber 4% Rendite in München wo bei 15 € Miete alle qm abhängigen Kosten einen geringen Anteil ausmachen, als 8 % Rendite in Chemnitz, wo ich bei 4,50 € eine tolle Rendite auf dem Papier habe, aber schon 40% der Mieteinnahmen für Instandhaltung und Leerstand draufgehen.

    Viele Grüße,

    Florian

  • #2

    Leo Weiß (Dienstag, 20 September 2016 14:45)

    Hallo Christian,

    sehr sehr guter Beitrag!
    Ich selbst habe ja mittlerweile 3 Immobilien. 1 x in Ingolstadt und 2 x in Augsburg. Auch habe ich schon einen kleinen Überschuss. Viel entscheidender als der Überschuss ist für mich jedoch die Wertsteigerung, die mittlerweile entstanden ist. Es gibt mir einfach ein Gefühl der Freiheit, zu wissen, dass mein Vermögen monatlich ansteigt, auch wenn ich ab nächsten Monat nicht mehr arbeiten würde.

    DAS GEFÜHL DER FREIHEIT IST UNBEZAHLBAR!

    Beste Grüße
    Leo

  • #3

    Heinz Mayländer (Mittwoch, 04 Januar 2017 09:58)

    Meine Frau und ich haben auch abgewogen, ob wir eine Wohnung oder ein Haus kaufen sollen. Letztlich haben wir uns für ein Haus entschieden, allerdings nicht in der Pampa. Es muss nicht immer eine Eigentumswohnung sein. http://www.kaup-immobilien.de/index.php/wohnenkauf_haus.html?index.php?filterValue=1