Die Sache mit der Steuer: Warum Reiche reicher werden und Arme arm bleiben - oder: wie man eine Wohnung auf Neubaustandard (fast) geschenkt bekommt

Den meisten, die sich mit Immobilien beschäftigen, wird früher oder später die AfA begegnen. So befindet sich hinter dem auf den ersten Blick nichtssagenden Kürzel der Terminus "Abschreibung für Abnutzung".

Diese ist in den allermeisten Fällen wie folgt zu nutzen.

 

Bei den vor 1925 fertiggstellten Gebäuden (Altbauten) ist der Gebäudewert auf 40 Jahre zu 2,5 % von der Steuer abzuschreiben,

bei den Ab 1925 fertiggestellten Gebäuden auf 50 Jahre zu 2 %.

 

Am Stammtisch wird hier leider oft der Kaufpreis mit dem Gebäudewert verwechselt. Denn der Kaufpreis setzt sich immer aus dem Betrag für Grund & Boden und den Betrag für das Gebäude selbst zusammen. Ist der Kaufpreis im Notarvertrag nicht aufgeteilt, so setzt das Finanzamt die Aufteilung nach eigenem Ermessen fest. In meinem Fall zum Beispiel wird bei den Münchner Immobilien pauschal 35 % für Grund und Boden veranschlagt. Und das auch nur nach Verhandlungen, da ursprünglich 40 % angedacht waren. Im Bundesschnitt sind es wohl ca. 20 %, wobei ein in Auftrag gegebenes Gutachten diesen Wert durchaus auch nach unten verschieben kann.

 

Ein Beispiel

(Anm: Mieteinnahmen und einige andere Faktoren sind natürlich steuerlich ebenfalls geltend zu machen, mir geht es in diesem Beitrag aber rein um die AfA):

 

Hr. Maier hat für das Jahr 2016 ein zu versteuerndes Einkommen von 55.000 Euro und eine vermietete Wohnung, Baujahr 1980, mit Kaufpreis von 100.000 Euro im Bestand.

--> Nach der Reduktion um den Anteil von Grund und Boden - nehmen wir 20 % - bleibt ein Gebäudewert von 80.000 Euro übrig. Zwei Prozent davon betragen 1.600 Euro.

--> Rein mit der AfA (und sehr vereinfacht) betrachtet reduziert sich sein zu versteuerndes Einkommen auf 53.400 Euro

--> Je nachdem wie hoch die Mieteinnahmen sind und welche Posten noch positiv wie negativ angesetzt werden können, kommt meist eine kaum relevante Nachzahlung oder Rückerstattung von Steuern im zwei - oder dreistelligen Bereich heraus.

 

Richtig interessant wird es erst mit der AfA für ein Altbaudenkmal oder sonstiges Sanierungsobjet nach § 7i bzw. 7h EStG.

 

Neben dem Anteil von Grund&Boden und Gebäude findet sich noch eine dritte Position im Kaufpreis:

Die nachträglichen Herstellungs- bzw. Sanierungskosten.

 

So ist es durchaus die Regel, dass sich ein Kaufpreis für eine 65-qm-Wohnung folgendermaßen zusammensetzt:

 

195.000 Euro gesamt, verteilt auf 19.500 Euro für den Grund, 29.250 für den Gebäudewert und sage und schreibe 151.250 Euro für die nachträglichen Herstellungskosten.

 

Jetzt kann man sagen, dass man nie 151.250 Euro für die Sanierung einer Wohnung aufwenden kann. Und das stimmt. Natürlich wird ein großer Teil der Sanierung in die Wohnung fließen (Estrich, Echtholzparkett, Fußbodenheizung, moderne Markenbäder, Fenster, Leitungen etc.) - aber auch in das Denkmal generell, das einem anteilig gehört:

Der Eigenanteil für den Aufzug in Sonderanfertigung, ein neues Dach, eine Fassadensanierung, Dämmung von Dach und Fassade, Aufarbeitung der Treppen, neue Träger, ca. 80 t Estrich, neue Heizung, Balkone in den Hinterhof, Gestaltung der Außenanlagen, Gutachten für jeden Balken etc.). Und wenn man bedenkt, dass es sich bei Gründerzeithäusern in der Regel um 10-Familien-Häuser handelt, wird auch der Betrag transparent, den jeder Eigentümer schultern darf.

 

Es ist aber gut so(!), dass soviel an Sanierungskosten anfällt, denn diese darf man über 12 Jahre komplett von der Steuer abschreiben:

 

8 Jahre lang 9 Prozent und weitere 4 Jahre lang 7 Prozent.

 

Das heißt alleine in den ersten 8 Jahren sinkt das zu versteuernde Einkommen von Herrn Maier von 55.000 Euro um 13.612,50 Euro auf 41.387,50 Euro. Unabhängig von den linearen Abschreibemöglichkeiten für den Anteil an dem zu sanierenden Gebäude und weiteren Faktoren.

 

So sinkt die zu zahlende Einkommenssteuer (in diesem Fall nach der Grundtabelle für Alleinstehende 2016, Schallöhr 2016) von 14.705 Euro auf ca. 9.300 Euro -

 

ALSO UM SAGE UND SCHREIBE 5.405 EURO.

 

Zusatzlich erfolgt eine anteilige Rückerstattung des gezahlten Soli, sowie u.U. von Kirchensteuer.

 

 

 

 

 

 

 

Ein Cashflow-Beispiel aus der Praxis:

 

Wohnung mit 65 qm, saniertes Denkmal, 7,30 Euro / qm Kaltmiete, 100-Prozent-Finanzierung, monatliche Betrachtungsweise,

KP Wohnung 195.000 Euro --> 19.500 Euro Grund + 29.250 Euro Gebäude + 151.250 Euro nachträgliche Herstellungskosten

 

Berechnung zunächst ohne steuerliche Betrachtung:

 

 

Einnahmen:

 

Kaltmiete:                                          475 Euro

Nebenkostenvorauszahlung:            170 Euro

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Warmmiete:                                       645 Euro

Ausgaben:

 

Darlehen (ca. 4,5 % Zins und Tilgung):  730 Euro

Umlegbare Nebenkosten:                      170 Euro

Hausverwaltung:                                      40 Euro

Instandhaltungsrücklage:                         30 Euro

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Gesamtausgaben:                                  970 Euro


 

Bei steuerlicher Neutralität befänden wir uns bei einem monatlichen Minus von 325 Euro. Somit einer kläglichen Rendite bzw. Situation, die mittlerweile bei vielen Immobilieninvestments in hochpreisigen Großstädten wie München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart etc. vorherrscht. Natürlich hilft einem der Mieter bei der Abzahlung der Wohnung mit, jedoch ist die Situation mit 325 Euro Unterdeckung kein Grund zu übermäßigen Jubelstürmen. Trotzdem gibt es schlechtere Möglichkeiten sein Geld zu investieren oder eben nicht zu investieren. Aber auch bessere!

 

Wir erinnern uns: in diesem Fall hatte Herr Maier in ein Sanierungsobjekt investiert. So verändert sich die Situation folgendermaßen:

 

Berechnung mit steuerlicher Betrachtung:

 

 

Warmmiete:                                     645 Euro

Steuervorteil (5405 : 12):                450 Euro

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Gesamteinnahmen:                      1095 Euro         

Gesamtausgaben:                                    970 Euro


 

Summa summarum ergibt sich vom ersten Monat der Vermietung ein positiver Cashflow von 125 Euro - und das bei einem qualitativ hochwertig sanierten Altbau.

 

 

Gedanken und Wissenswertes hierzu:

 

* Im Gegensatz zur "normalen" vemieteten Wohnung wird man nicht nur vom Mieter dafür bezahlt, ihn in der Wohnung wohnen zu lassen. Weiterhin entlohnt einen der Staat massiv dafür, dass 

   man einem alten Denkmal zu neuem Glanz verhilft.

* Letzte große (und legale...) Möglichkeit für Privatleute, im großen Stil Steuern zu sparen.

* Es kommen hauptsächlich Investoren in Frage, die ein dementsprechend hohes zu versteuerndes Einkommen aufweisen (i.d.R. ab ca. 50.000 aufwärts) - nur wer viele Steuern zahlt bzw.  

   zahlen müsste, kann sich diese vom Staat auch wieder holen. Somit (leider) keine Option für Geringverdiener bzw. oftmals nicht einmal für Leute mit einem Durchschnittseinkommen.

* Über die 12 Jahre der Sonderabschreibung wird unter Zuhilfenahme von Mieter und Staat i.d.R. ein mittlerer fünfstelliger Betrag getilgt, sowie ein niedriger fünfstelliger Betrag an positivem 

  Cashflow aufs Konto erwirtschaftet - ohne bis dahin neben den Kaufnebenkosten auch nur einen eigenen Euro für die Abzahlung in die Hand genommen zu haben. Nach der Abschreibung

   handelt es sich i.d.R. aufgrund der Tilgung, gestiegenen Mieten etc. um einen "Selbstläufer"

* Neubauähnlicher Standard (ohne aber Beispielsweise einen KfW 55-Standard zu erreichen) und dank der Steuer mit einer Rendite einer überdurchschnittlichen Bestandswohnung (ca. 6 %)

* Ein Teil des Darlehens kann i.d.R. über das KfW-Programm 151/152 zu 0,75 % und zusätzlichem Tilgungszuschuss fianziert werden

* Eine Bezahlung des Kaufpreises ist in mehreren Teilschritten je nach Baufortschritt zu leisten. Wobei der Bauträger vorleistet und der Käufer mit der Bezahlung nachzieht. Weiterhin ist eine

  Sicherheit des Bauträgers beim Notar zu hinterlegen.

* Spätestens nach Fertigstellung kann der Sanierungsanteil bei der (digitalen) Steuerkarte als Freibetrag eingetragen werden. D.h. der Steuervorteil wird (bei Angestellten / Beamten) jeden Monat als  

  mehr Netto ausbezahlt. Alternativ kann sich die Steuer auch über die Jahreserklärung zurückgeholt werden.

 

 

Eindrücke von zu sanierenden / sanierten Altbauten in Leipzig:

 

Zum Schluss:

 

In obigem Beitrag werden die Grundsätze zur Denkmal-AfA erklärt. Jedoch sind nicht alle steuerlich relevanten Postitionen enthalten, da sonst der Rahmen dieses Beitrags gesprengt würde. Das Prinzip ist aber richtig dargestellt. Meine Ausführungen stellen keine steuerliche Beratung dar - es werden nur Grundsätze aufgezeigt. Für eine steuerliche Beratung der eigenen Situation ist zwingend die Konsultation eines Steuerberaters von Nöten.

 

Die Bilder wurden von mir selbst im Rahmen mehrerer Aufenthalte in Leipzig gefertigt. Diese resultieren wiederum aus einer Kooperation mit einem namhaften Bauträger, den ich jedem nur aufs Wärmste ans Herz legen kann. Informationen sind bei mir natürlich zu erhalten.

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Kommentare: 3
  • #1

    Mathias (Samstag, 25 Juni 2016 14:21)

    Das Problem an der Geschichte ist, dass die Wohnung nachdem die Sanierungskosten abgeschrieben sind, sie nur deutlich unter Einkaufspreis verkauft werden kann. Es werden sich nur die ortsüblichen Vielfachen erzielen lassen. Die Wohnung wurde mehr als 34-Fachen (!) gekauft und cashflowed nur durch den Steuervorteil und das nur 12 Jahre. Nach 12 Jahren ist die Jahreskaltmiete auf 6416 Euro gestiegen (1 % Mietsteigerung) und kann wenn es gut geht zum 25-Fachen = 160400 Euro verkauft werden. Nach 12 Jahren mit 195000 Kaufpreis, 12 x 1248 Jahresüberschüssen und 160400 Verkaufspreis kommt man auf eine Negativrendite von 0.91 %. Die Baudenkmalgeschichte lohnt sich nur für Bauträger und Makler alle anderen werden über den Tisch gezogen.

  • #2

    Christian - Admin (Sonntag, 26 Juni 2016 15:58)

    Ich weiß gar nicht, wo ich anfangen soll... Die Rendite bei Kapitalanlageimmobilien bezieht sich auf das Verhältnis von Mieteinnahmen zu Kaufpreis und diese liegt in den ersten 12 Jahren jährlich bei mehr als überdurchschnittlichen ca. 6%. Was Sie angeben ist die vermeintliche Veränderung von Einkaufs- zu Verkaufspreis. Wobei Sie den Überschuss wohlwollend miteinfließen lassen - jedoch nicht den Umstand, dass durch Mieter und Staat auch bereits ca. 66.000 Euro abbezahlt wurden (angenommene anfängliche Tilgung 2,5 %, Betrachtungszeitraum 12 Jahre). D.h. in Ihrer Berechnung mit einem angenommenen VP nach 12 Jahren von 160.400 Euro würden eine Restschuld von knapp 130.000 Euro sowie knapp 15.000 Euro an positivem Cashflow zu Buche stehen. Also trotzdem ein Mehrwert von 45.000 Euro bei lediglich den eingebrachten Kaufnebenkosten (wobei bei dem Bauträger meiner Wahl keine Maklergebühr für den Käufer anfällt)!!! Tilgungszuschuss der KfW nicht einmal miteingerechnet. Weiterhin sollte das Ziel bei einem sanierten Altbau in meinen Augen auch nicht der Verkauf nach 12 Jahren sein - sondern mindestens eine Zeitspanne von ca. 20 Jahren. Der sinkende Wert in den ersten Jahren ist aber im Übrigen auch bei allen anderen Neubauten ein Begleiter - wenngleich auch der Grundstückswert steigen mag, so sinkt der Gebäudewert in jedem Fall. Und das natürlich auch nur bis zu einem gewissen Punkt und wird sich über die Zeit auch über den Einstiegspreis hinaus wieder erholen. Nur wenn ich schon eine solche Kurve mitmache, dann mit einer ordentlichen Rendite und Steuerrückzahlung.

  • #3

    Tobias (Mittwoch, 20 Juli 2016 17:35)

    Hallo Christian! Die Fragestellung Verkauf eines Objektes finde ich spannend. Meine Objekte sind in den wichtigsten Bereichen saniert (Heizung, Fenster, Dach etc.). Trotzdem frage ich mich, wann ein Verkauf in Erwägung gezogen werden sollte. Hast Du Infos; gibt es irgendwelche Richtwerte wann ein Objekt aufgrund seines Alters am besten abzustoßen ist? Oder sollte man im Fall der Fälle zum gegebener Zeit wieder sanieren und die Häuser halten...?! Ich hätte ansonsten auch so nach 20 Jahren den Verkauf geplant.

    Viele Grüße

    Tobias